三三言情小说

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第72章 关于房价的问题（第2页）

近年来，政府一直在采取措施稳定房价，包括限购、限贷、增加土地供应等。

但是，每个城市的具体情况又不尽相同，一线城市和热点城市的房价可能因为需求旺盛而保持稳定，甚至有所上升；而三四线城市可能会因为人口流失和经济发展放缓而出现房价下降的情况。”

张大刚接着说：“不过，我从事这个行业多年了，以我这几年的经验来说，我觉得大幅回调是不可能的。”

古浩东看着胸有成竹的张大刚，微笑着问：“有什么逻辑吗？说说看。”

张大刚微微点头，整理了一下思路，然后说道：“好吧！

那我就给你说说房地产界，少人知的运作模式。”

“第一、早期圈地，投资配套，景区运营，地块升值，然后溢价卖地块给开发商，类似华侨城的运作模式。

第二、还是圈地，投资配套，社群运营，然后建楼卖房，物业升值，多期开发，继续卖房，类似万科的文化村模式。

第三、文创园区改造类型，低租金租赁成片厂房，投资改造，招商运营，然后租金差价收入、加政府补贴收入，类似上海新天地、福建领秀天地的模式。”

张大刚顿了顿继续说：“因为房子作为固定资产，是会随着岁月增加而逐渐折旧贬值的，实际增值的呢，不是房子，而是土地，只要地价在涨，房价就会涨，地也就能一直卖下去。”

“这就和你熟悉的股市一样，把土地看作为一级市场，房子看作为二级市场，很自然的就能推导出，如果想要从一级市场上获取福利，就有充足的动机，去维持二级市场的趋势性上涨。”

古浩东听后，思考了一会儿，然后说：“你这么一说，我倒是有点理解了。

土地作为不可再生资源，其稀缺性是支撑房价的重要因素。

而且，地方政府在土地出让上也有一定的利益驱动，这可能会间接影响到房价的走势。”

张大刚点头表示同意，他说：“没错，土地财政是地方政府收入的重要来源之一，这就形成了一种激励机制。

而且，随着城市化的推进，基础设施建设、公共服务等都需要大量的资金投入，这些成本最终也会反映在土地价值和房价上。”

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古浩东继续问：“现在很多人质疑租售比不合理，空置率太高等论点。

大刚，你怎么看?

张大刚如此说道：“租售比不一定要通过降房价，也可以通过提高租金，自然情况下，租金会随着居民收入的增加而提升，但如果居民收入被其他部门挤出，那么宏观就会采取垄断租房市场的方式，来统一抬高租金，使一时的租售比变得合理。”

张大刚接着说：“至于空置率太高呢，我认为并不能作为看空房价的理由，因为价格是由供求关系决定的，在自由化、市场化的环境中，空置率会影响供求，但在非市场化甚至裁判本身很可能就是运动员的现有环境中，供求的变化更多决定于，背后那个无形的手如何操纵的问题上了。”

“最简单的来说，就像现在的货币超发，只要货币一直超发，需求侧的筹码就会上升，看起来是筹码变多了，但实际上是钱的购买力下降了，于是这些热钱就会想办法去寻求可投资的物品，而房子，兼具居住及金融双重属性，并且好地段，一线城市的房子，永远是稀缺资源，所以那些超发过剩的货币，就会购买它们，进而推高房产价格。”

古浩东接着说：“但是，如果房价持续上涨，房地产市场持续泡沫，这样对经济的长期健康发展可不利。”

张大刚微微一笑，说：“你说得对，这也是政府出台了一系列调控措施的原因。

政府希望通过调控，既能够保持房地产市场的稳定，又能够避免泡沫的产生。

比如，通过限购、限贷、限价等措施来抑制投机性需求，通过增加土地供应、鼓励发展租赁市场来平衡供需关系等等。”

古浩东点头表示理解，他说：“看来房地产市场的发展确实需要多方面的考虑，不仅仅是经济问题，还涉及到社会稳定和人民生活的福祉。”

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